Знаете, чем отличается хороший предприниматель от плохого?

Тем что первый в отличие от второго думает о ситуации, когда что-то пойдет не так, как он планировал и всегда ищет план на этот случай.

Вчера я сопровождал сделку по долгосрочной аренде нежилого помещения для двух парней — хороших предпринимателей.

Зачем нужен договор людям, если они о его сути (в данном случае аренде помещения) договорились? Для случая, если что-то пойдет не так: бизнес станет не рентабельным, собственник начнет наглеть и т.д. Договор нужен только для экстраординарных случаев, потому что если вы в течение 5 лет будете исправно платить, а вам будут исправно предоставлять помещение, то и договор вам не нужен. Только так не бывает.

Каковы этапы работы с договором:

  1. Согласование драфта договора

Инициатор высылает рабочую версию договора (надеюсь, это будете именно вы, а не ваш контрагент), стороны пересылают некоторое время друг другу скорректированные черновики договора. Совет: ничего не удаляйте, всё, с чем вы не согласны — форматируйте как перечеркнутый шрифт и вставляйте примечание с обоснованием. Если что-то добавляете — выделяйте это цветом, вы сэкономите огромное количество времени на анализ документа.

  1. Протокол окончательных разногласий и переговоры

В конечном итоге составляется некий пул положений договора, который не устраивает одну из сторон. В идеале необходимо назначить встречу с уполномоченными лицами и юристами от обеих сторон, чтобы по каждому пункту этого пула пройтись и прийти к конечному решению и формулировкам.

  1. Вычитка и печать

По итогам вашей встречи (или удаленного согласования протокола разногласий) вы убираете всё лишнее из договора (перечеркнутые шрифты, примечания), у вас получается окончательная версия договора, которую вы вновь отправляете юристам сторон.

Далее остается только распечатать и прошить договор (либо подписать на каждой странице).

Надо мной подшучивают доверители, что я профессионально деформирован, причем окончательно и неизбежно, но я перечитываю от начала и до конца договор (как будто я новый договор вижу), если распечатывал его не я и не из своего окончательного файла.

Что я нашел и изменил в ходе работы над договором тех самых парней — хороших предпринимателей:

  1. Их собирались штрафовать на 650 000 рублей в случае, если они досрочно расторгнут договор.

Решение: штраф уменьшили до 260 000 рублей, но при этом нашли решение через другие пункты договора, как это сделать без штрафа.

  1. Им выставили 15 условий одностороннего отказа от договора собственником и удержания штрафа в размере обеспечительного депозита (260 000 рублей).

Решение: количество возможных нарушений (условий) сократилось до 7. Некоторые выведены из штрафных санкций.

  1. С них хотели автоматически списывать из обеспечительного депозита (260 000) за любые провинности (курение в помещениях, мусор в местах общего пользования)

Решение: отмена этого положения, теперь с них могут списать только, если они будут на это согласны.

  1. Собственник хотел делать автоматическую индексацию (увеличение стоимости аренды)

Решение: ограничено одним разом в год, и в течение года стоимость ни при каких условиях меняться не может.

  1. Определен неправильный вид деятельности

Решение: расширены виды деятельности + добавлена норма не автоматического штрафа за несанкионированный вид деятельности, а сначала предписание и если уж не исправятся, то только потом штраф

  1. Подтверждение расходов на неотделимые улучшения в помещении (ремонт) ограничены очень жестким набором документов

Решение: добавлен открытый список документов + возможность не только обращаться за услугами в другие компании, но и на самостоятельную закупку строительных материалов, что сэкономит достаточное количество денег.

Думаю, что этой работой на случай, если что-то пойдет не так, я сохранил парням около одного миллиона кровно заработанных. Читайте договоры и работайте над ними.

Комментарии