generalcontracting-1
Три очень важных совета для тех, кто собирается купить квартиру у моря или в Подмосковье, если ваш «застройщик» – физическое лицо. Опасно ли покупать такую квартиру?
 
Впервые мы столкнулись с такой схемой, сопровождая сделку по покупке квартиры в городе Сочи. Однако позже узнали, что такие схемы используются в Подмосковье, в Ростове-на-Дону, в Краснодаре, Казани, Перми, Волгограде и, кажется, что на этом список не заканчивается.
Слово «застройщик» я беру в кавычки, потому что по сути данное лицо является застройщиком, но по закону лицо, привлекающее деньги других лиц с целью получения личной прибыли, может иметь статус либо индивидуального предпринимателя (что тоже крайне рискованно для покупателя), либо юридического лица. В нашем случае фактически «застройщик» выступает продавцом вторичного жилья. То есть он построил для себя дом, а потом продает часть этого дома вам. Но деньги на строительство пытается привлечь с инвесторов (то есть с вас, желающих обзавестись недорогим и таким привлекательным жильем), тем самым выступая застройщиком по сути, но не по закону. Такая схема влечет огромные риски для покупателей жилья.
 
Что страшного в том, что «застройщик» — физическое лицо?
Как правило, сделка осуществляется в отсутствии самого «застройщика». В лучшем случае на основании доверенности, а обычно перед вами уже подписанный с одной стороны договор и с «галочкой» там, где вы должны поставить свою подпись.
И это уже страшно. Потому что «застройщик» может:
1. быть умершим (да, да, и такое случается);
2. состоять на учете в психоневрологическом диспансере, лечиться от алкоголизма или других зависимостей;
3. быть признан недееспособным (состояние, когда человек не может понимать значение своих действий или руководить ими).
 
Вы об этом можете даже не узнать. А доверенность (даже если она существует) может быть отозвана. Все это приведет к тому, что ваша сделка будет признана недействительной.
 
А почему она может быть признана недействительной и кому это нужно?
Во-первых, может оказаться так, что вам квартиру никто и не собирался передавать. А целью было заключить с вами договор, взять с вас деньги, а потом пойти в суд и признать договор недействительным. То есть, они обещанное не выполнят, а вам должны будут вернуть деньги, только это на 99% будет нереально (почему, расскажу дальше).
Во-вторых, у вас возникли споры по выполнению обязательств по договору со стороны «застройщика», вы идете в суд, а там выяснятся, что договор недействительный. Далее все будет развиваться, как в пункте 1.
 
Какие могут возникнуть споры?
1. На первом этапе с вами заключат предварительный договор (договор, который обязывает сторон заключить в будущем основной договор на заранее утвержденных условиях) с внесением предоплаты (которая иногда практически равна стоимости всей квартиры). Далее по каким-либо условиям, «застройщик» не сможет обеспечить заключение основного договора, а, следовательно, передать вам квартиру. Вам придется обратиться в суд для расторжения договора и возврата своих денег.
2. Споры по поводу срока передачи вам квартиры в собственность.
3. Споры по поводу качества построенного объекта.
4. Споры по поводу несоответствия переданной квартиры характеристикам, указанным в договоре (площадь, этаж, отделка, количество комнат и т.д.).
5. Споры в случае, если постройка будет признана незаконной и будет вынесено требование о ее сносе.
 
А если физическое лицо-«застройщик» будет присутствовать на сделке, и покупатель убедится, что он жив, дееспособен и не стоит на учете, можно заключать сделку?
В срок, установленный предварительным договором, вы заключите основной договор купли-продажи, а не договор долевого участия в строительстве, предусмотренный 214 Федеральным законом РФ (единственный закон, защищающий права покупателя недвижимости в новостройке в настоящее время). Это приведет к тому, что:
ваш договор (как предварительный, так и договор купли-продажи), не будет зарегистрирован в Росреестре, что может привести к двойным продажам квартиры.
Вы не сможете взыскать неустойку в случае, если «застройщик» не построит дом в установленные в договоре сроки.
В случае спора в суде и требования возврата денег у такого физического лица, скорее всего, предусмотрительно не окажется никакого имущества, оформленного на него, и средств на счетах. И он никак не сможет вернуть вам ваши деньги.
 
А если «застройщик» построит дом в обещанный в предварительном договоре в срок, заключит с покупателем основной договор, передаст мне помещение, на этом все риски закончатся?
Не совсем. Вдобавок ко всему, объект, построенный физическим лицом «застройщиком», будет построен на земле, предназначенной для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства. Физическое лицо не может обладать землей, предназначенной для постройки многоквартирного дома. Таким образом, никто не знает, сколько пройдет времени до тех пор, пока этим домом не заинтересуются и не предъявят иск в суд о признании его незаконной постройкой и требования о его сносе.
 
После всего прочитанного вы спросите, неужели такое бывает?
И мы ответим вам, что бывает. К нам недавно обратился доверитель, который присмотрел чудесную светлую квартиру на Черноморском побережье в 15 минутах ходьбы от моря (это ли не счастье?). После нашей проверки «застройщик» оказался физическим лицом (да, даже без статуса индивидуального предпринимателя), предлагал заключить предварительный договор, а земля, на которой был построен дом, была предоставлена для использования под индивидуальное жилищное строительство.
 
А где три обещанных совета? Вот они!
1. Не заключайте сделку по покупке недвижимости в новостройке с физически лицом.
2. Не заключайте сделку по покупке недвижимости, построенной (или в будущем построенной) на земле, предназначенной для предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного и индивидуального жилищного строительства.
3. Не заключайте предварительный договор о покупке недвижимости, если не уверены на 100 %, что в нем прописано….лучше вообще не заключайте!
 
А что с тем Доверителем?
Мы его спасли от этой рискованной покупки, вырвали из лап риелторов (мы, я думаю, еще расскажем о нашей к ним «любви») и сейчас помогаем найти не только уютную, светлую и «рядом с морем», но еще и чистую в правовом смысле квартиру.
Ольга Трохачева
Юрист Юридической фирмы «Гриц и партнеры» 

Комментарии